Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов МКД постоянно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь комфортной?
Закон предусматривает два варианта управления МКД. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы (речь идет о непосредственном управлении). Если же квартир в вашем доме больше тридцати даже на одну, то вам предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления, при условии соблюдения процедур, установленных законодательством РФ и региона.
Что такое управляющая компания?
Управляющая компания – это юридическое лицо, которое МКД за вознаграждение. Чтобы получить такие полномочия, УК должна заключить договор с собственниками на срок от трех месяцев до трех лет. Общее количество квадратных метров, которыми владеют заключившие договор с УК лица, должно быть больше 50 % от общей жилой площади дома.
Управляющая компания:
– выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
– отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
– организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.
Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора. Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов. Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.
Что такое ТСЖ?
В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.
Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.
Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.
В чем плюсы УК и ТСЖ:
Управляющие компании имеют такие преимущества:
– С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
– У них есть собственная материально-техническая база.
– От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.
Но и у ТСЖ есть положительные моменты:
-финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
– важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
– ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
– жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой.
УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.
Недостатки УК и ТСЖ:
Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:
– Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
– Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
– УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
– Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.
Есть минусы и у ТСЖ:
-В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
– Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
– Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
– Объединение жильцов сложно ликвидировать.
Что выбрать: УК или ТСЖ?
С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.
Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:
– с управленческим опытом;
– имеющие свободное время и желание управлять домом;
во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.
Существует и промежуточный вариант, который учитывает недостатки обеих форм. Малоэтажный дом или высотка может находиться одновременно под управлением УК и ТСЖ. Товарищество выбирает представителя (либо Совет дома), который будет контролировать работу управляющей компании – расход бюджета и качество услуг. Второй вариант: можно выбрать способ управления – ТСЖ, а оно уже заключит договор с УК на выполнение частичных или полностью функции управления МКД и осуществлять контроль. Безусловно, организовать это не так просто, к тому же нужен квалифицированный специалист с хорошей мотивацией. Поэтому большинство собственников по-прежнему склоняются к традиционному варианту с УК.
Совет: если в вашем доме квартир менее 100-150, то лучше довериться УК, так как собираемых платежей будет недостаточно и вам постоянно будет не хватать денежных средств на оплату ресурсоснабжающих организаций, содержание и обслуживание вашего МКД. Тем более данный момент будет усугубляться еще и тем, что ежемесячно оплачивают ЖКУ только 20-40%, остальные являются должниками. УК берет данные риски на себя.