Ежегодно в мае месяца происходит окончание отопительного сезона, а значит и старт подготовки многоквартирных домов к следующему осенне-зимнему периоду. Данная статья посвящена тому, что УО следует сделать весной и летом, чтобы следующий отопительный период прошел гладко. Начинается подготовка дома к зиме после отключения отопления. Подготовка дома к эксплуатации в осенне-зимний период регулируется постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 и приказом Министерства энергетики РФ от 12.03.2013 № 103 (далее – Правила № 170, Правила № 103).
Подготовка состоит из следующих этапов:
– Весенний осмотр общего имущества дома после завершения отопительного сезона (п.п. 2.1.1, 2.1.4 Правил № 170).
– Составление плана ремонтных работ на основе акта весеннего осмотра дома (пп. «а» п. 2.1.5 Правил № 170).
– Проведение запланированных работ в весенне-летний период (п. 2.1.3 Правил № 170).
– Проведение проверки готовности дома к отопительному сезону и получение паспорта (п. 5.1.6 Правил № 170, п. 6 разд. II Правил № 103).
– Проведение осеннего осмотра общего имущества дома перед началом отопительного сезона (пп. «в» п. 2.1.5 Правил № 170).
Все эти этапы УО необходимо проводить ежегодно в отношении каждого многоквартирного дома, находящегося у нее в управлении.
Проведите весенний осмотр общего имущества дома
Подготовка дома к эксплуатации в предстоящий осенне-зимний период начинается с весеннего осмотра общего имущества собственников в МКД после отключения централизованного теплоснабжения или таяния снега (п.п 2.1.1, 5.1.6 Правил № 170). Сроки проведения весеннего осмотра в разных регионах и даже в разных домах не одинаковы: они регламентируются нормативно-правовыми актами субъектов РФ, а также договором управления, решением собственников на общем собрании, Уставом товарищества собственников или жилищного кооператива.
Цель весеннего осмотра общего имущества дома – найти в системе теплоснабжения дома и иных конструктивных элементах дефекты или повреждения, которые могут повлиять на бесперебойную подачу тепла в дом в отопительный сезон. При весеннем осмотре дома необходимо проверить, в каком состоянии находятся конструктивные элементы многоквартирного дома и внутридомовые инженерные системы. При необходимости – отремонтировать и наладить, а затем подвергнуть гидравлическим испытаниям (п. 2.6.5 Правил № 170). Это поможет УО убедиться, что дом готов к бесперебойной подаче тепла в помещения дома. При этом проводятся два вида проверок: техническая и инженерная. Делать их можно одновременно. Лучше всего фиксировать результаты с помощью фото- или видеокамеры: в таком случае при анализе результатов будет проще установить степень повреждения, его месторасположение и объем необходимых ремонтных работ.
Перечень элементов, которые УО обязательно должна проверить при инженерном осмотре, приведен в п.п. 2.6.6, 2.6.13 Правил № 170. Таким образом проверяются изоляция на всех водопроводных и канализационных трубах в доме, клапаны и регуляторы давления ВДГО, трубы и опоры, запирающая арматура и краны, контрольно-измерительные приборы. Необходимо установить, что все эти элементы находятся в работоспособном состоянии, на них нет дефектов и коррозии. При технической проверке общего имущества дома УО следует уделить особое внимание состоянию: гидроизоляции всех помещений, входящих в общее имущество дома; утеплителей на дверях и окнах; систем запирания дверей и других запирающих устройств; перекрытий в подвальных и чердачных помещениях.
Результаты осмотра фиксируются в акте сезонного осмотра. Результаты весеннего осмотра дома должны быть зафиксированы в журнале регистрации результатов общих осмотров дома и составлен акт сезонного осмотра.
В журнале и акте фиксируются все обнаруженные в ходе осмотра дефекты элементов дома, неисправности, в том числе изношенность перекрытий, повышенная влажность в подвалах, трещины, повреждения, деформации. По каждому дефекту в акте фиксируется информация по объёму работ текущего или капитального ремонтов. Рекомендуемая форма акта весеннего осмотра общего имущества дома приведена в приложении 3 Правил № 170.
На основании проведенной работы и составленных документов составляется план-график ремонтных работ для устранения выявленных в ходе проверки дефектов и повреждений общего имущества дома (п. 2.1.5 Правил № 170). В соответствии с пп. «а» п. 2.1.5 Правил № 170, в план-график согласно акту весеннего осмотра, подробно заносится информация как по перечню необходимых ремонтных работ, так и по их объему. Также в документ обязательно включаются работы по подготовке дома к отопительному сезону и устранению нарушений, которые в ходе проверок выявил орган ГЖН, отразив в предписаниях.
Сроки, в которые УО должна устранить выявленные в ходе весеннего осмотра дома дефекты и повреждения, указаны в приложении № 2 к Правилам № 170.
Утвердить составленный УО график ремонтных работ должен муниципалитет (п. 2.6.4 Правил № 170).
Управляющие организации, составив план-график на весенне-зимний период, могут сверить с перечнем рекомендуемых работ для подготовки дома к отопительному сезону – они указаны в разделе «В» приложения № 4 к Правилам № 170. Но, конечно, для каждого дома план-график будет индивидуален в зависимости от износа дома, технического состояния его конструктивных элементов и качества содержания общего имущества.
После утверждения плана-графика УО организует работы для устранения выявленных при весеннем осмотре неисправностей. По завершении каждого этапа ремонта УО должна составить акты выполненных работ, которые подтвердят, что управляющая организация должным образом готовила дом к эксплуатации в осенне-зимний период.
У управляющих организациях существует ответственность за неготовность дома к отопительному сезону.